發布時間： 2023/07/08 13:51
最後更新： 2023/07/08 13:51
買樓置業，大家要知你買的是土地上的物業，或物業連地，這差別絕對大大不同，尤其是外國物業。
物業常出現的兩種業權：永久業權（Freehold）和租賃業權（Leasehold）。這兩種業權代表着土地的擁有權是屬於物業的擁有人，還是永久業權的持有人（Freeholder）。對於物業投資者而言，這是一個不可忽視的重要部分。
擁有永久業權的房屋，代表業主可以永久擁有建築物及其直立的土地，並且不須要向任何人支付租金，因為業主已經擁有土地的所有權（Free from hold）。但這也意味着業主需要負責土地上建築物的維修和保養責任。
■租賃業權 只有租用權
租賃業權則代表業主並不擁有物業所在的土地，對土地只有租用權。
業主須要向土地的永久業權持有人租用土地，租賃年期通常是99年至999年。
當租期屆滿時，土地的所有權會歸還給永久業權持有人或彼此需簽訂新租約。
因此，當剩餘租賃期愈短，物業的價值就會愈低，銀行批核按揭的機會也會愈低，物業轉售的難度會大增。
曾經有投資者在購買海外物業時沒有留意土地擁有權的問題，而業主在出售物業時也沒有提醒準買家有關物業土地的業權屬於哪一種。
直到在交易前的最後階段，才輕輕帶過物業只是租賃業權。
如果準買家對租賃業權含意不理解或對這方面沒有足夠的認知，就可能不慎買入租賃業權的物業。
另外，有些租賃業權的合約還會附帶條款，允許在租賃期內加租，有機會讓投資者大失預算。
■大部分美國土地所有權屬永久業權
以上案例是發生在美國以外的國家。
如果投資者在美國購買物業，就不用擔心這個問題。
因為大部分美國土地的所有權都是永久業權，即業主除了對物業持有擁有權外，對該土地也有絕對擁有權。
業主可以自由地出售、出租、抵押或進行內部修葺。
而筆者的團隊在美國為投資者搜尋理想投資物業時，亦會查核土地的業權，確認不會出現上述的問題，以保障投資者的利益。
關於土地產權問題，投資者可以在當地相關的政府部門查核，尤其在已發展國家如美國，政府部門都有健全的法規和稅制，讓投資者在當地的資產得到保障。
此外，許多國家還有專門負責土地管理和產權登記的部門或機構，投資者可以透過這些機構瞭解土地的所有權情況，以便做出明智的投資決策。
■了解當地法律法規和稅務政策
投資者應留意不同國家的法律和稅務制度可能存在差異，需要仔細了解當地的法律法規和稅務政策，以確保投資風險最小化。
最理想的做法當然是委託當地擁有自家團隊的海外物業中介公司協助，以獲得最全面的服務和保障。
撰文：Capstone 72創辦人胡寶兒
編輯：葉麗雯