發布時間： 2023/06/21 09:42
最後更新： 2023/06/21 09:42
日本汽車製造商本田汽車（Honda）於2022年與LG新能源（LG Energy Solution）宣布合作，計劃在美國俄亥俄州投資44億美元興建一家電動車電池工廠，預計2025年工廠開始投入生產。
這個項目將新增2,200個工作崗位，因此吸引大量勞動力移民到俄亥俄州，帶動當地的租務發展蓬勃，物業升值潛力也進一步推高。筆者在當地所投資的房地產價格一直上升，並透過將物業承按再投資，成功將物業一變二，更創造了接近72%的回報率。
筆者於2019年10月，在當地的Garfield Heights以54,000美元買入一所房屋面積1,080平方尺的三房物業，包括地下室和閣樓在內（連同花園和車位合共總面積4,791平方尺）。以每月租金回報800美元出租給一戶家庭居住，扣除更換熱水爐、支付房產稅和政府文件費用，全年總開支為3,510美元。當中2,700美元是美國的房產稅，這是根據政府按物業的價值作出評估，每個城市的稅率都有所不同，大概是房產價值的2至4%不等。
由於物業是連同租約出售，故此業主需將租客的按金和部分租金轉交予新業主，實際上，只需要支付51,454美元，而不是54,000美元。按此而計算的淨回報率達11.8%。
在出售15個月後，即使疫情下全球經濟受到重挫，當時該物業的價格卻逆市上升約15%，價值75,000美元，升值了38%。筆者隨即將物業主進行70%按揭，扣除按揭結算成本（Mortgage Closing Cost）+ 託管準備金（Escrow Reserve）等必要借貸開支5,954美元後，套取了46,546美元現金。
這時Garfield Heights的物業中所套牢的非流動現金，已由51,454美元變為4,908美元，扣取必要的開支和按揭利率後，淨回報高達71.95%。期後，筆者以Garfield Heights的租金收入證明成功申請貸款，連同從按揭所得來的46,546美元買入另一間物業，成功在不需要投入額外資金的情況下，在兩年間將物業由一變二。於2021年，Garfield Heights的租金由800美元上調至850美元。
美國物業齊集三大優勢
筆者眼中美國物業是好資產，齊集三大優勢於一身：（1）具升值潛力；（2）可創造現金流；（3）可槓桿。
在美國申請物業按揭只需要提交租金回報的證明文件，不需要提供申請人士的收入證明，讓在當地持有資產的投資者，可以輕易將物業套現再投資，是資產增值的好方法。除了本田汽車（Honda）和LG新能源外，亦有不少外資到當地投資，筆者將持續看好俄亥俄州的房地產前景。
撰文：Capstone 72創辦人胡寶兒
編輯：鍾采餘