發布時間： 2024/05/11 14:44
最後更新： 2024/05/11 14:55
有屋唔使錢可以要？是真是假？
日本出現「零日圓」物業，真謂有屋免費送，只要新業主承諾支付維
修和翻新的費用就可以。
到底，免費屋要得過嗎？
上述情況在日本已持續多年。根據日本總務省的報告，在2018年，日本有849萬 間無人居住的空置房屋，比1998年增加了1.5倍，佔房屋總數的13.6%。六年後 的現在，情況並沒有改善。 日本仍然面臨着高齡化和少子化的問題，導致房屋過剩和空置房屋問題長久無法 解決。日本總務部於4月30日公布的住房和土地統計調查顯示，日本全國的空置 房數量大幅增加，佔房屋總數的13.8%。出現最多空置房的地區是和歌山、德島縣和山梨縣，佔總空置房屋的20%以上；東京及其周邊的埼玉縣和千葉縣分別為11%、9.4%和12.3%。
報告還指出，在900萬間空置房屋中，有一半是「無主屋」，即是屋主死後無人接手。無主屋的出現主要是因為日本家庭人數愈來愈少，人口老化的情況下，獨居老人的數量增加。當他們死後或搬進老人護理中心後，這些房子就無人打理。
房子極殘舊 維修費高昂
當房屋的合法繼承人發現房子已經十分殘舊，甚至出現結構問題而需要大量金錢維修。即使修好了，但自己也會因為交通或在其他地區工作而不會入住。如果要拆除房屋，繼承人就必須為遺留下的土地支付更高的稅款。因此，他們寧願不辦繼承手續，或者將房子送給政府。於是，幾年前就有人提出接收這些「零日圓」房屋，經過維修後成為Airbnb出租的投資方案。這個看似幾乎無本生利（只需支付維修和翻新費用）的生意，從投資的角度來看並不吸引。
筆者經常強調，一個好的投資需要具備三個要素：增值潛力、被動收入和槓桿效應。大部分空置房屋位於較偏遠的鄉郊地區，遠離旅遊區，甚至經常有野豬出沒，因此升值潛力有限。
既然沒有升值潛力，將來想用來申請貸款的成功機會亦很微，即是不能槓桿倍大資產。當投資者急需現金周轉，需要出售資產的話，很難找到接手的買家。那麼，就只剩下「被動收入」的一項。所謂的被動收入是指投資者不需要做任何事情，錢就會自動進入口袋。如果想要在經營Airbnb中獲得被動收入，就只能委託管理公司處理宣傳、管理、維護、接待、清潔和收帳等工作。
然而，找到願意管理鄉郊物業的公司也不容易，更何況這些Airbnb的租金並不高，甚至可能不足以支付管理公司的費用。因此，投資者只能自己來經營，但這樣做就不能算是被動收入了。
總括來說，這項投資並不符合理想的投資條件。假如投資者的目的是移居當地，想要在清幽的環境下生活，並以經營Airbnb為工作的話，日本的確是一個可考慮的地方，但就跟投資無關了。
撰文：Capstone 72創辦人胡寶兒
編輯：葉麗雯