發布時間： 2023/05/09 12:15
成功投資房地產的三大要素，包括升值前景、穩定現金流，以及槓桿率。要在投資房地產上成功產生現金流，租金回報是關鍵。那麼，怎樣才可確保在海外物業投資中獲得穩定現金流呢？
以美國為例，當地人跟華人的住屋文化大有不同，大都傾向只租不買，讓當地租務市場一直維持在低空置率的水平。美國人少有儲蓄習慣，大多是月光族。根據美國紐約聯邦儲備銀行（Federal Reserve Bank of New York）的報告顯示，2022年第4季信用卡債務餘額增長近6.6%，升至9,860億美元（約7.6萬億港元），創下1999年以來最高季度增長率。
面對巨大的債務壓力，美國人在收到薪金後，通常會先清卡數（信用卡債務），其次是支付房租，剩下的才是當月的生活費。這種消費模式為美國打造了長期穩定的租賃市場。
有人會擔心美國人的債務高會導致欠租，其實，美國的法例對業主相當保障。當不幸遇上租霸時，業主可以向租賃仲裁委員會（Rental board）起訴租客，申請驅逐令（Eviction）。如果租客在法院發出驅逐令後仍未搬離，業主可以請求警察強制執行，甚至通過訴訟來追討損失。
一旦租客敗訴，法庭會將欠款記錄寫入其個人信用報告中，並會跟隨其一生。這對租客未來的租房或借貸等帶來重大不便，租客一般都不想讓這樣的事件發生，因此在美國遇上租霸的機會很低。
如果投資者仍然有所疑慮的話，可以申請將物業加入第8類房屋補助計劃（Section 8 Program）。這是由美國聯邦政府撥款，交由房屋及城市發展部管理，向合資格的美國公民提供的住屋補助。受補助的人士必須要按時向業主繳付自己負責的部分租金，餘額由政府負責，並直接存入業主的銀行帳戶。因此，當業主將單位出租給第8類房屋補助計劃的受助人，租金收益可得到穩定保障。
此外，第8類房屋補助計劃申請手續很簡單，若投資者想將物業申請成該計劃的出租單位，很多中介公司都可以代辦，而通過申請後，業主仍可自由選擇出租予一般租客，或受資助人士。這樣業主既可以獲得保障，又可有源源不絕的現金流。
作者：Capstone 72創辦人胡寶兒
編輯：鍾采餘