投資海外物業需要留意樓價升幅，同時也需要關注租務市場前景。留學生是租務市場中穩定的客源，因為他們的流動性低、需求穩定，即使經濟低迷時，租金收入仍能維持穩定水平。
另外，留學生對物業的要求較為簡單，只需交通方便或鄰近學校範圍、環境清靜整潔即可，投資者可以進行翻新和提升公寓的設施，以提高租金。當租金上升，物業價值也會隨之上升。
2019年，中原投資以私募基金形式在美國投資了兩個公寓，其中一個以1,740萬元（美元，下同）購入，2022年以2,125萬元出售，物業升值22.13%； 另一所物業以1,290萬元購入，2022年以1,800萬元售出，升值更高達39.5%。
當年中原把單位進行翻新及打造成學生公寓出租，有頗不俗的租金回報。3年後將物業出售，合計套現達3,925萬元（折合約3.1億港元），淨回報高達30%。
今年年初，中原更表示正在俄亥俄州物色學生公寓，目標項目位於鄰近俄亥俄州立大學。該校學生人數多達6.1萬以上，對學生公寓有強大需求。俄亥俄州一直是筆者看好的投資州分，近年來有愈來愈多大企業進駐，大量勞動人口移居當地，都拉動當地的住房需求。
除俄亥俄州立大學外，該州亦設有多家在學術界享負盛名的院校，包括：
- Case Western Reserve University（凱斯西儲大學，CWRU），曾出產有17位諾貝爾獎得主，美國歷史上第一位本土諾貝爾獎獲得者也出自該校；
- The Ohio State University（俄亥俄州立大學，OSU），是美國最頂尖的公立大學之一，開設的專業幾乎涵蓋所有學術領域，尤其以社會學、政治學、經濟學、物理學、天文學、新聞傳播學等學科於世界名列前茅；
- Kenyon College（凱尼恩學院）是美國頂級文理學院之一；
- University of Cincinnati（辛辛那提大學，UC）根據《耶魯大學日報大學指南》指出，UC的商科學院規模最大，聲譽良好。
如果投資者想要加入學生公寓市場，並不需要在當地投資數以千萬美元。可以先投資小型學生公寓，例如House，作為試點，只需要大約100萬港元就可以在俄亥俄州開展學生公寓業務。
透過對物業進行翻新和提升公寓設施，以增加租金收入，就可以實現穩定的租金收入和資本增值。一旦物業成功創造穩定的收入，投資者可以向貸款公司申請按揭，複製投資模式，將資產翻倍。
撰文： 胡寶兒, Founder of Capstone 72, US Real Estate
編輯：葉麗雯
發布時間： 2023/07/20 18:45
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