前言
在最新一集的 《Mornings with Maria》，美國住房和城市發展部前部長斯科特·特納指出，無家可歸者救助資金被嚴重濫用，並將討論擴展到美國持續的住房危機。從高昂的購屋成本、持續高企的利率和過重的監管負擔，到非法移民給住房系統帶來的壓力，美國的住房問題已經從「市場失衡」演變為「結構性危機」。
然而，特納也強調，川普團隊推行的一系列住房改革正在為市場成長開闢新的途徑。
1. 住房的隱性成本：沉重的負擔
來源： Zillow Research
美國的房屋擁有成本已達歷史新高。飆升的保險費、不斷上漲的維護費用和日益增長的房產稅，如今為美國家庭帶來了每年約1.6萬美元的額外非抵押貸款負擔。這意味著，即使房價保持穩定，持有房產的沉重負擔已經讓相當一部分家庭望而卻步。
此外，這些成本的成長速度明顯快於消費者物價指數和薪資成長——這是阻止房價下降的關鍵結構性因素。
2. 高利率導致市場停滯，推高購屋者年齡
來源： Freddie Mac
目前30年期固定抵押貸款利率約為6.2%，這使得每月還款額的經濟負擔達到了二十年來的最高水準。這直接導致了兩個結構性後果：
- 購買力不足： 高額的月供超出了許多家庭的承受能力，使他們無法購買房屋。
- 房屋庫存鎖定效應： 由於許多房主持有利率較低的舊抵押貸款，他們不願意出售現有房屋並承擔新的高利率貸款。
供需同時受到擠壓，不僅推高了租金，而且進一步推遲了年輕人首次購房的時間，系統性地推高了購屋者的平均年齡。
3. 高昂的監理成本仍是住房短缺的根本原因
來源： Eye On Housing
美國住房短缺的主要原因是監管成本過高，監管成本約佔多戶住宅開發總成本的 40%，佔單戶住宅開發總成本的 20% 至 25%。
它包括土地使用審批、建築規範、環境評估、交通影響研究和地方議會審批——所有這些都會導致工程延誤並大幅提高成本。
監管負擔不僅會推高房價，還會使住房短缺成為長期存在的結構性問題。
特納指出：“如果監管問題無法解決，美國將永遠無法解決住房短缺問題。””
4. 移民湧入擠佔聯邦補貼，加劇住房危機
特納指出，超過1,200萬非法移民的湧入給住房系統帶來了巨大壓力，尤其體現在以下幾個方面：
- 無證移民大量使用住房和城市發展部資助的住房。
- 各大城市庇護服務成本飆漲。
- 無家可歸者服務系統面臨越來越大的壓力。
川普政府提出了一系列改革方案，其中包括：
- 禁止無證移民獲得聯邦住房援助。
- 要求公共住宅管理部門核實申請人的移民身分。
- 對向無證人員發放 FHA 擔保貸款的貸款機構處以嚴厲處罰。
- 確保納稅人資助的住房支援專門用於美國公民。
預計這些措施將大幅緩解市政層面的財政壓力，並有助於恢復住房系統的正常運作。
5. 機會區政策調動了900億美元，成為難得一見的有效成長引擎
川普政府推出的「機會區」計劃，利用資本利得稅優惠政策鼓勵對經濟困難地區的投資。該計劃已經取得了顯著成效：
- 吸引了約900億美元的私人資本。
- 支持開發了約 30 萬套新住房。
- 促進了商業活動、基礎設施和當地就業的改善。
特納強調，川普團隊計畫將「機會區」計畫永久化，以創造一個穩定、長期的投資環境。預計這將成為未來十年美國房地產市場最重要的政策引擎之一。
來源： OpportunityDb
6. 川普住房改革：從降低成本到擴大供應再到刺激需求的良性循環
1）推出50年期抵押貸款以減輕每月還款負擔
延長貸款期限可大幅降低每月還款額，進而對市場產生多方面影響：
- 釋放被壓抑的住房需求。
- 緩解借款家庭每月現金流壓力。
該政策的目標是讓年輕家庭更容易擁有住房。
2）大幅削減監理成本並恢復地方分區自主權
川普主張廢除「積極促進公平住房」（AFFH）規則，並將規劃和審批權歸還地方政府，使它們擺脫複雜的聯邦法規。
這項政策預計將取得以下成果：
- 縮短房屋建設工期。
- 降低開發成本。
- 增加經濟適用房的供應。
- 提高發展投資的可預測性。
3）永久延長機會區計劃
This would lock in long-term capital gains tax incentives, attracting sustained investment from funds, institutions, and individuals into the revitalization and housing development of low-income urban areas.
潛在的長期效果可能包括：
- 對老舊社區進行改造，改善社區環境和公共服務。
- 開發大型綜合用途項目（整合住宅、零售和辦公空間），以增強城市活力。
- 就業率提高，犯罪率降低。
- 低收入地區的房產價值和租金水準不斷上漲。
4）實施嚴格的基於移民背景的住房審查
這項政策將透過核實、限制和執法，從無證移民手中收回聯邦住房資源。
潛在益處包括：
- 大幅減少財政浪費
- 提高無家可歸者紓困資金的使用效率
- 緩解了主要城市的住房壓力和供需失衡狀況
7. 全面改革重塑美國住房格局，俄亥俄州等州將成為主要受益者
一旦川普團隊的住房改革全面實施，預計將產生以下幾個關鍵成果：
1）開發成本降低，進而增加住房供應
監管政策的放寬意味著建築速度更快、成本更低——這尤其有利於像俄亥俄州這樣擁有大量可開發土地的州。因此，預計將有大量價格適中且品質優良的住宅進入市場。
2）持續流入機會區的資本將推動中西部城市的經濟成長
機會區主要集中在銹帶和中西部各州，俄亥俄州的哥倫布、克利夫蘭和辛辛那提是覆蓋率最高的地區之一。這意味著未來這些城市有望：
- 吸引更多資本投資。
- 加快商業和住宅開發。
- 增強區域經濟活力。
- 房價和租金均有更強的增值潛力。
3）高成本城市推動人口及資本流向低成本地區
在紐約、洛杉磯和芝加哥等主要大都會區，房價、生活成本和企業營運成本持續上漲，給許多中產階級家庭和企業帶來了越來越大的經濟壓力。為了尋求更經濟實惠的生活和經營環境，他們正逐漸將目光轉向中西部城市。
同時，一系列新的房地產政策，例如「機會區」計劃，預計將刺激低收入地區的城市更新和基礎設施改善。這些措施不僅提升了當地的宜居性和社區活力，也增強了這些城市對居民和投資的吸引力，從而形成良性發展循環。
結語
在當前高利率和高成本的環境下，美國住房危機短期內不太可能緩解。然而，川普團隊提出的改革方案正在形成一個「降低成本、擴大供應、刺激投資」的綜合循環。在所有潛在受益者中，俄亥俄州脫穎而出，成為未來5-10年最有可能實現結構性成長的房地產市場之一。
