隨著我們進入2025年下半年，美國房地產市場正處於一個關鍵的十字路口：持續的通貨膨脹、不斷上升的建築成本、外國投資的反彈以及日益加劇的地緣政治不確定性。對香港的投資者來說，這種動態格局既意味著風險，也意味著難得的機會──尤其是在潛力大、估值被低估的市場，例如 俄亥俄州.
📉抵押貸款利率和區域市場表現
抵押貸款利率仍高企 ~30 年期固定貸款利率約 6.7%，這持續抑制了本地買家的購買力。然而，同樣的條件也為外國投資者打開了大門，其中許多人選擇 現金支付 ，面臨的競爭也相對緩和。
在定價方面：
- 東北地區：受強勁需求和緊張庫存的推動，年增 7%，位居榜首。
- 南部和西部：德克薩斯州和佛羅裡達州等地區正出現降溫的早期跡象，需求疲軟，庫存增加。
- 中西部（俄亥俄州）：對於注重收益的投資人來說，這是一個亮點。價格維持穩定，具有長期上漲空間和收益潛力。
🏙️聚焦俄亥俄州：被低估的潛力股，正迅速崛起
為什麼越來越多的香港投資者關注俄亥俄州？ 答案在於基本面：
- 可負擔性：房屋中位數價格遠低於全國平均。
- 穩定性：市場如 哥倫布、克里夫蘭和 辛辛那提 提供穩定的租賃需求驅動
- 租金收益率：與海岸市場相比淨收益率更高。
- 入住率：主要城市具有穩固的租戶保留率，空置率較低。
俄亥俄州將可靠的收入與資本保全相結合——這是海外買家應對全球波動的首要任務。
🌏外國投資者佔主導地位
從2024年4月到2025年3月， 國際買家購買了價值 560 億美元的美國房地產，年增 33%，以上數據来自NAR。值得注意的是：
- 佛羅裡達州（21%）, 加利福尼亞州（15%）和 德克薩斯州（10%） 仍然吸引大部分海外資本。
- 俄亥俄州 和其他中型州正在吸引尋求價值和成長的投資者。
- 47%的外國買家以現金支付，凸顯了流動性驅動的跨國投資趨勢日益增長。
對許多人來說，美國仍然是對沖當地政治和貨幣風險的工具——尤其是對於重視透明度、產權和美元穩定性的香港投資者。
✈️入境旅遊促進投資
美國入境旅遊強勁反彈，主要受以下因素推動：
- 重新開放邊境並放寬簽證處理
- 對美國學校、醫療保健和退休機會的興趣日益濃厚
- 企業搬遷與移民規劃
對許多投資者來說， 如今在美國長期訪問期間會看房，借助數位交易工具和遠端購買服務，他們可以迅速做出決定。旅遊熱潮對門戶城市和大學城的推動尤為顯著——香港買家通常優先考慮以教育為主導的投資。
📉宏觀經濟風險：通膨、關稅和地緣政治
儘管市場信心增強，但仍有幾個不利因素影響投資人情緒：
- 川普時代的關稅 又回來了，進口商品和材料的成本上升。建築商現在面臨 ~每套房屋的額外建築成本約為1.1萬美元。.
- 受貿易政策和供應鏈中斷的影響，通膨率已回落至約 2.9%。
- 中東衝突 加劇了全球經濟的不確定性，尤其是在能源和大宗商品領域——間接影響了美國房地產開發時間表和投入成本。
雖然這些風險可能會給供應方帶來壓力，但它們也增強了安全、創收市場中已建成房產的彈性和吸引力。
🔮展望：2025年下半年的重點
對香港投資者來說，2025年下半年需要採取 均衡的、以地點為導向的策略：:
- 重點關注俄亥俄州等提供穩定收入和上漲潛力的中型成長市場。
- 考慮現金收購以避免高額借貸成本。
- 利用入境旅遊機會查看房產、開設銀行業務以及會見稅務/法律顧問。
- 監測可能進一步影響供應、定價和需求的關稅和通膨趨勢。
📌Final Thought
美國房地產市場正在轉型，而非崩盤。對香港投資者來說，這是一個趁本地買家猶豫不決之際，趁新一輪上漲週期到來之前出手的機會。
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